Cómo tributan

Como propietario o usufructuario de una vivienda las cantidades que percibes por el alquiler son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, el arrendamiento lo puedes realizar como una actividad empresarial y los rendimientos derivados del mismo serán rendimientos de actividades económicas cuando para la ordenación de la actividad utilices, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Tributación del alquiler de apartamentos turísticos

Cómo tributan

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una -edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.

Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios. Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas. Estos servicios serían, entre otros:

? recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto

? limpieza periódica del inmueble y el alojamiento

? cambio periódico de ropa de cama y baño

? puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc?)

? y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:

? limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario

? cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario

? limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)

? servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos
Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.

Quién está obligado a suministrar información

? A partir de 26 de junio de 2021 las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos tanto a título oneroso como gratuito están obligados a presentar el Modelo 179.

Recuerda que cuando cedas temporalmente el uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y, la comercialices o promociones en canales de oferta turística con finalidad lucrativa, los intermediarios tendrán la obligación de informar, aunque la vivienda esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

? No deben presentar el Modelo 179:
? Los alojamientos turísticos regulados por su normativa específica.
? El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

? El plazo de presentación pasa de tener una periodicidad trimestral a ser anual.
Las declaraciones se presentarán entre el 1 y 31 de enero de cada año en relación con la información y operaciones que correspondan al año natural inmediato anterior.
Este nuevo plazo será aplicable por primera vez a las declaraciones informativas correspondientes al ejercicio 2023 que se deberán presentar en enero de 2024.

? La información a suministrar es la siguiente:

? Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
? Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, si la tiene asignada.
? Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
? Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
? Fecha de inicio de la cesión.
Opcionalmente se podrá informar sobre:
? Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.
? Fecha de intermediación en la operación.
? Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

Tributación de locales comerciales y plazas de garaje

Cómo tributan

Las rentas que obtienes por el arrendamiento de un local de negocio o de una plaza de garaje son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

También lo es la cantidad que percibes como arrendador del local en el caso de traspaso.
Excepcionalmente, el alquiler genera rendimientos de actividades económicas cuando para ordenar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

Cálculo del rendimiento del alquiler de un inmueble (vivienda, local, garaje, apartamento turístico)

Rendimientos íntegros

La cuantificación del rendimiento del capital inmobiliario se realiza restando de los ingresos íntegros los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario:

? Los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

? Cantidades percibidas por los restantes bienes, como el mobiliario y enseres.
En el supuesto de subarrendamientos:

? Cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario.

? La participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

Gastos deducibles

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Entre otros, son gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:

1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.

2. Los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:

? Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

? Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.

3. Los tributos y recargos no estatales, entre otros, el IBI, tasa de basuras, alumbrado etc.., excluidas las sanciones.

4. Primas de contratos de seguros

5.Gastos de defensa jurídica.

6. Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Reducción del rendimiento aplicable a la vivienda habitual

Esta reducción sólo se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual.

El rendimiento neto positivo declarado, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario.

La reducción no se aplica a los alquileres de apartamentos turísticos ya que su finalidad no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco

Cuando el arrendatario o el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute del bien inmueble, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente (incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive), el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resulte de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.

Los grados de parentesco tanto por consanguinidad como por afinidad hasta el tercer grado son:
Primer grado: hijos, cónyuge, padres, suegros, yernos y nueras. Segundo grado: abuelos, hermanos, nietos y cuñados. Tercer grado: tíos, sobrinos, bisabuelos y biznietos.